将来性スコア
幹線道路整備（立3・2・38号）や駅周辺整備、農地転用による住宅供給で利便性が段階的に向上する見込み。市内では割安水準のため、立川駅周辺の高騰を背景に割安感から前年比+4〜5%の底堅い上昇が期待できるが、市中心部ほどの急騰は想定しにくい。
将来人口（2020→2050）-14%
国土交通省「不動産情報ライブラリ（将来推計人口・250mメッシュ）」の推計を、 エリア周辺メッシュで合算した目安（出典・クレジットはページ下部に記載）。
将来性スコアの根拠
割安さ市の住宅地平均を下回り取得しやすい
幹線道路整備の進展立3・2・38号（用地取得率約53%、2026年度詳細設計）でアクセス向上見込み
商業リニューアルの追い風隣接イオンモールむさし村山が2025年春に大規模リニューアル
駅からの距離武蔵砂川駅まで徒歩9分で車依存の区画もある
再開発・都市計画のタイムライン
過去の実績から進行中・将来の予定まで
- 立川3・2・38号国営公園西線（上砂町、延長約1,310m・幅員30mの4車線都市計画道路）。東京都施行で2025年4月時点の用地取得率は約53%、2026年度に詳細設計が発注され整備が進行中
- 武蔵砂川駅周辺地区まちづくり方針（立川市）。農・住・工が混在する地区の課題に対し、街区幹線道路整備や土地利用の改善を継続検討
- 隣接するイオンモールむさし村山が2025年春に大規模リニューアルし、周辺一帯の商業利便が向上
強み
- 市内で割安で取得しやすい価格水準
- 都市計画道路整備（立3・2・38号）によるアクセス・利便性向上の期待
- 農地が残りゆとりある住環境と将来の宅地供給余地
リスク・注意点
- 駅から離れた区画は徒歩アクセスが弱く車依存になりやすい
- 農・住・工が混在し都市基盤が未整備の区域が残る
土砂災害警戒区域：該当なし
洪水浸水想定（最大規模）：エリア内/近接にあり（残堀川・最大0.5〜3m）
最寄りの指定緊急避難場所：立川市立第九小学校（約156m / 地震対応）
国土交通省「不動産情報ライブラリ（土砂災害警戒区域・洪水浸水想定区域・指定緊急避難場所）」より（出典はページ下部に記載）。